CATASTO ARRIVA LA RIFORMA, ADDIO VANI SI VALUTANO I METRI QUADRI.

Via i vani, arrivano i metri quadrati. Il cantiere "casa" non è ancora chiuso e il governo punta ora alla riforma Catasto. Questa volta, però, non per fare cassa. L'obiettivo sarà quello di aggiornare i dati dell'immenso archivio edilizio italiano, adeguandoli alla realtà e ai valori di mercato, ora 3,73 volte più alti. Ma la riforma, che servirà anche a riequilibrare gli estimi delle grandi città sperequati tra centro e periferia, sarà a costo zero: l'adeguamento della base imponibile - spiegano fonti di governo - non potrà che essere accompagnata da una riduzione delle aliquote. Il governo prova così a mettere ordine nella giungla del catasto italiano. Il precedente. L'ultimo tentativo era stato fatto nel 2006, quando l'allora governo Prodi presentò un collegato alla Finanziaria per mettere mano in modo organico al catasto, di fatto ancora strutturato con il sistema di categorie e classi introdotto alla sua nascita, con rendite rivalutate l'ultima volta nel 1990, con riferimento al biennio precedente. Ma, la fine anticipata della legislatura, fece cadere il progetto. Il nuovo provvedimento potrebbe adesso arrivare velocemente, proprio per evitare la tagliola di fine legislatura. Cinque criteri. I contenuti sono già tracciati in un documento elaborato dal ministero dell'Economia, che fissa cinque criteri che saranno utilizzati, ma anche i tempi per l'articolato legislativo non sarebbero lunghi. «È noto - è scritto nel documento - che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato». L'ultimo rapporto dell'Agenzia del Territorio indica in particolare che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. Se si guarda all'Irpef, invece, lo stesso rapporto oscilla tra il 3,59 della abitazioni principali e il 3,85% delle seconde case. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali. Il nuovo catasto, ed è il primo criterio fissato dal ministero dell'Economia, dovrà contemplare «assieme alla rendita, ovvero al reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione». Ci sarà quindi una «rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari». Oggi, ad esempio, per le sole abitazioni sono previste 11 classi: dalla Casa signorile ai castelli (A9), passando per abitazioni di tipo economico (A3), popolare (A4)e ultrapopolare (A5) che spesso, con i cambiamenti avvenuti nel corso degli anni, non rispettano più la realtà. Addio vani, al loro posto i metri quadri. Il documento del ministero fa espressamente un esempio: «Tipicamente - è scritto - abitazioni classate come popolari (A4) lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di «civile abitazione (A2) ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche». La riforma - è il terzo criterio - prevederà poi il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari. Sarà invece introdotto un sistema di funzioni statistiche che correleranno il valore del bene o il reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie. Per gli immobili speciali, invece, è prevista una riqualificazione dei metodi di stima diretta. Infine, è previsto il superamento - per le abitazioni e gli uffici, del vano come unità di misura della consistenza ai fini fiscali: sarà sostituito con il criterio di superficie che verrà espresso in metri quadrati.

AGGIORNAMENTO SULL’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA (ACE)

Ricordiamo che il D.lgs 28/2011 all’articolo 13 prevede che:
“nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari a decorrere dal 01.01.2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”
Dalla lettura della norma non è dato comprendere quali siano le precise modalità di adempimento, né vi sono stati successivi chiarimenti. Di certo vi è che nel D.Lgs. in questione non sono previste sanzioni in caso di inosservanza dell’obbligo.
Come è noto alcune Regioni, in base all’art. 117 comma 3 della Costituzione, hanno emesso normative in tema di certificazione energetica con differenti modalità (Piemonte, Lombardia, Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Puglia, Valle d’Aosta, Toscana e Sicilia).
E’ quindi necessario che gli Agenti Immobiliari accertino se la Regione nella quale operano ha deliberato in tema dell’obbligo previsto dal succitato articolo 113 del D.Lgs. 28/2011 in quanto eventuali previsioni delle norme regionali sarebbero obbligatorie nello specifico Territorio.
Ad esempio la Regione Lombardia ha:
- esteso l’obbligo di indicazione dell’indice di prestazione energetica negli annunci anche alla locazione;
- previsto la sanzione da 1.000 a 5.000 Euro per ogni infrazione;
- stabilito che l’obbligo si riferisce agli annunci commissionati dopo l’1.01.2012;
- stabilito che dovrà essere indicato sia l’indice di prestazione energetica (espresso in KWH/metro
quadro per anno o KWH/metro cubo per anno a seconda della destinazione d’uso dell’immobile)
che la classe energetica (A, B, etc.);
- stabilito che per quanto riguarda i cartelli affissi dovrà essere trasmessa dagli Agenti Immobiliari
con raccomandata a.r. entro il 31.12.2011 una autodichiarazione al Comune in cui è situato
l’immobile indicando il numero e luogo dei cartelli;
- stabilito che l’obbligo riguarda tutti i soggetti che pubblicano annunci, cioè sia i privati che le
agenzie immobiliari.
Ovviamente le norme di cui sopra riguardano unicamente unità immobiliari site nella regione Lombardia e non trovano applicazione fuori dal Territorio.
La Regione Piemonte è orientata ad emettere una normativa in forza della quale:
- sia individuato nel proprietario dell’unità immobiliare il soggetto destinatario dell’obbligo;
- la norma del decreto legislativo si riferisca unicamente alla compravendita e non alla locazione;
- debba essere inserita l’indicazione sia dell’indice che della classe.
In sintesi si osserva che ci troviamo in presenza di una Italia a diverse velocità a seconda dell’attività posta in essere dalla Regione e quindi:
a) il D.lgs 28/2011 prevede l’obbligo di indicazione dell’indice di prestazione energetica
dall’01.01.2011 senza indicare modalità e sanzioni;
b) alcune Regioni hanno emesso specifiche norme in merito, alcune prevedendo modalità e sanzioni
ed altre no; è quindi necessario che gli interessati richiedano precisazioni agli Uffici della propria
Regione onde accertare se sono state emesse specifiche norme.
Sconsigliamo assolutamente in ogni caso di cercare di aggirare la norma indicando l’immobile come
appartenente alla classe G in quanto:
- per tali ipostesi occorre l’autocertificazione della proprietà ex art. 47 del DPR 445/2000;
- un’autocertificazione non veritiera costituisce reato;
- alcune Regioni hanno già espressamente abolito tale possibilità.

NULLITA’ DEL ROGITO IN MANCANZA DELLA DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ TRA STATO ATTUALE DELL’IMMOBILE E PLANIMETRIE CATASTALI

Dal 1 luglio 2010 è entrato in vigore la nuova disposizione, contenuta nel D.L.31 maggio 2010-07-06 Pubblicato sulla G.U.del 31 maggio 2010 Supplemento Ordinario n.114 ART. 19, comma 14 e 15., che impone di inserire, negli atti pubblici o nelle scritture private autenticate che riguardino il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, la dichiarazione degli intestatari in ordine alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.1 Alla violazione dell’obbligo è legata la sanzione della nullità dell’atto. Cosa significa tutto questo? Significa che, ad esempio, il venditore di un immobile dovrà dichiarare, e il notaio rogante inserire detta dichiarazione nell’atto di compravendita, che l’immobile oggetto di compravendita si trova nello stesso stato di fatto rappresentato nella planimetria catastale allegata all’atto. Se tale indicazione non viene effettuata, ed inserita bell’atto, quest’ultimo è nullo. In altre parole, è facile presumere, l’atto non verrà nemmeno stipulato poichè difficilmente un notaio si presterà a rogitare un atto ritenuto nullo ex lege. La novità, come appare evidente dalla mera lettura della novella, non è di poco conto, se si tiene presente che, come a tutti noto, molti immobili si trovano in situazioni di fatto che non corrispondono esattamente a quanto risultante dalla planimetria catastale. Per poter rogitare la compravendita di un immobile occorrerà quindi procedere alla preventiva “regolarizzazione” della planimetria catastale, conformandola allo stato di fatto attuale dell’immobile.

ARRIVA L'IMU CHE SOSTITUIRA' L'ICI.

Torna l’Ici, la tassa sulla prima casa, che si chiamerà Imu, (Imposta municipale unica), e che dovrebbe contenere oltre che l’Imposta comunale sugli immobili anche quella sulla spazzatura e i servizi comunali. L’Imu sostituirà, dunque,  la vecchia Ici: l’aliquota di base sarà dello 0,76% sulla rendita catastale, con una riduzione allo 0,4% per l’abitazione principale o affittata, ma i Comuni potranno aumentarla fino allo 0,2% in caso di abitazione principale o dello 0,3%. Prevista la rivalutazione del 60% degli estimi catastali, aumenta l’addizionale regionale Irpef, che verrebbe ritoccata dello 0,33%, ma non è previsto alcun intervento sulle aliquote Irpef. Tutto sarà calcolato in base alla rivalutazione di tutte le rendite del 5%, moltiplicate, ai fini impositivi, di un coefficiente pari 160. In pratica questo comporterà un aumento della tassazione del 60%. Per quanto riguarda gli immobili residenziali sono stati, dunque, innalzati i valori catastali del 60% e su quelli applicate le aliquote del tributo. L'aumento degli estimi catastali vale ai soli fini del nuovo tributo comunale, ma non riguarda né l’Irpef né le imposte per il passaggio di proprietà. A Milano, per esempio, che ha un’addizionale comunale dello 0,2%, considerando un contribuente con 60 mila euro lordi e una sola casa, il maggiore esborso annuo sarebbe ipotizzabile in 557. Considerando le categorie A2 (case civili), A3 (case economiche), A4 (case popolari), ed A7 (case indipendenti), se i Comuni adotteranno l'aliquota del 4 per mille sul valore catastale rivalutato e applicheranno una detrazione di 200 euro (il minimo previsto dalla legge) sull'importo, per le case popolari di categoria A4, per esempio, il tributo sarà quasi nullo; per la categoria A3, quella delle case economiche, si spenderanno in media tra i 200 e i 300 euro.

PERCHE' NON VENDERE CASA PRIVATAMENTE

Come solitamente succede quando si decide di vendere la propria casa, il primo passo che tutti fanno è quello di tentare una vendita privatamente, e qui spesso iniziano i primi problemi.Dopo un accurata scelta della strategia che dobbiamo adottare, ci troviamo immancabilmente ad esporre un cartello vendesi, scritto e preparato con cura sul nostro portone di casa, cartelli che solitamente non durano a lungo, sia perchè non graditi da altri condomini, sia a causa delle condizioni meteo, oppure perchè ci vengono tolti solo per farci un dispetto.Spesso capita di essere anche assaliti dalle telefonate degli stessi condomini che solo per mera curiosità, neanche chiedono come è composto l'appartamento (perchè già lo conoscono) ma insistono esclusivamente sul prezzo solo per capire il valore del loro appartamento simile a quello in vendita.Supponendo che il nostro cartello superi tutta questa serie di ostacoli e rimanga lì imperterrito e dedito al lavoro che deve svolgere, le prime difficoltà che solitamente si incontrano sono dovute alla mancanza di buon senso da parte di alcune persone che, vedendo il cartello vendesi, iniziano a citofonare a tutti i condomini, alle ore più strane, per individuare di quale appartamento dello stabile si tratti, nonostante che sul nostro cartello, molto ben preparato, ci sia riportato il nostro numero di telefono ben visibile.A questo punto, una volta che siamo stati individuati, la decisione di accogliere in casa delle persone che non si conoscono ci crea qualche imbarazzo, soprattutto se non eravamo pronti per accoglierle e alle ore più disparate e soprattutto, un pò di nostra apprensione è giustificata dal fatto di non conoscere le effettive intenzioni di chi sta per varcare la nostra soglia.Eccoci dunque al secondo ostacolo che ci vede improvvisarci da Ciceroni nel guidare gli aspiranti acquirenti, cercando di esporre al meglio la nostra casa, evidenziandone quelli che sono i suoi pregi, cosa che solitamente non riesce facile. Quando poi ci rendiamo conto che un semplice cartello non basta, il passo più logico è quello di pubblicizzare il nos tro ap partamento su quelli che sono i giornali di inserzioni immobiliari più conosciuti, o sui portali di annunci gratuiti.. e anche quì iniziano altri problemi. Eccoci invasi da telefonate, al 90% agenzie, alle ore più strane, ma noi siamo pronti con il nostro discorso ormai ripetuto decine di volte.Se fortunati, dopo aver superato tutti gli ostacoli precedentemente descritti, riusciamo a trovare il nostro probabile compratore, ci si pone il problema di intraprendere una trattativa spesso antipatica, soprattutto perchè noi non vorremmo scendere dal prezzo che ci eravamo prefissati, ma il nostro acquirente, come tutti del resto, vorrebbe pagare il meno possibile, prospettandoci dei pagamenti non troppo congeniali per noi. A questo punto cosa faremo? Giunti finalmente ad un accordo i dubbi che ci assalgono sono molteplici, soprattutto quando dobbiamo sottoscrivere quelle che sono le condizioni concordate. Andremo direttamente all'atto o faremo un preliminare? Le spese di Registrazione chi le deve pagare?Come facciamo a preparare e sottoscrivere un preliminare di compravendita? Sopratutto, come facciamo ad essere certi che quello che stiamo sottoscrivendo sia giusto ed adeguato a quelle che sono le nostre problematiche, ed adeguato all'eventuali operazioni che dovremmo affrontare con il ricavato della vendita? Siamo certi di essere ferrati e assolutamente aggiornati in termini di legge?Questa sintetica e reale premessa serve a far capire che vendere un immobile non è per nulla facile, anzi è un operazione che sicuramente, finchè non conclusa, porta enormi disagi a noi e la nostra famiglia e sopratutto, se non portata avanti con cura e con le giuste precauzioni, ci potrebbe far trovare in situazioni, economicamente parlando e non solo, rischiose.Perchè quindi non affidarsi a dei professionisti che curino per voi tutte le fasi, anche le più antipatiche dell'operazione che stiamo portando avanti, organizzando le visite degli aspiranti acquirenti, accompagnandoli nella maniera più razionale e meno invasiva per la privacy della vostra famiglia, professionisti che seguino sia il venditore che l'acquirente, dalle prime fasi fino alla conclusione della compravendita, dalla sottoscrizione della proposta d'acquisto, il cui contenuto tuteli ambo le parti in maniera giusta ed imparziale, al compromesso fino ad arrivare al rogito, occupandosi di tutto, conservatoria, catasto e pratiche di mutuo comprese?

MERCATO IMMOBILIARE GENOVESE

Genova - Dai volumi di compravendita del mercato immobiliare residenziale, compilato dall’Agenzia del Territorio in collaborazione con l’Osservatorio del mercato immobiliare, emerge che i liguri vendono la propria abitazione solo quando c’è una effettiva necessità. Questo elemento crea una sorta di clima d’attesa, alla luce dello scenario economico, che genera una stabilità di compravendita e una tenuta media sui prezzi. I dati prendono in considerazione il primo semestre 2010 paragonato ai primi sei mesi dell’anno 2011. Questo scenario, in estrema sintesi, pone la Liguria in linea alla media nazionale con una contrazione del settore del 5%. Spulciando il rapporto però si possono evidenziare alcuni dati in controtendenza. Intanto le compravendite della provincia di Genova fanno registrare un +3%. Genova città fa da traino a tutto il comparto regionale. Nel capoluogo tengono le zone di Castelletto, Voltri e Pegli, mentre Sampierdarena crolla registrando un -3.1%. In pratica nel Centro-Ovest non si compra e non si vende. Restano invariate le quotazioni medie nelle zone di pregio dove però la forbice si allarga: aumenta il valore delle residenze di lusso, ma nella stessa zona si possono trovare case a buon prezzo. Insomma, dati piuttosto schizofrenici che però, tirando le somme fanno quadrare i conti. Come ad esempio la collocazione di Genova su scala nazionale: risulta quarta in classifica per volumi di compravendite, ma agli ultimi posti se si considera l’intera provincia.

OBBLIGO CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Il decreto Rinnovabili ha portato modifiche di rilievo in materia di certificazione energetica. Dal 2012 nei rogiti e nei cotratti di locazione diventa obbligatoria, a livello nazionale, la dichiarazione resa da acquirente e conduttore che danno atto di aver ricevuto l’ACE dal proprietario. Di carattere ‘rivoluzionario’ soprattuto la seconda disposizione che prevede l’obbligo di indicare negli annunci immobiliari l’indice di prestazione energetica dell’edificio. La normativa ha aperto la strada a dubbi e questioni interpretative. Dopo le valutazioni del Notariato riportiamo le indicazioni contenute in una circolare di Confedilizia. Temi trattati: legislazione regionale, autodichiarazione, locazioni interessate e la questione spinosa della nullità del contratto. Le modifiche inserite dal decreto Rinnovabili La circolare curata dall’Ufficio Legale di Confedilizia è stata diramata alle proprie Associazioni territoriali e ricorda le due modifiche in materia di certificazione energetica intervenute con il D.lgs 28/2011. << Il provvedimento in parola inserisce – all’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica – due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater. Il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue: “Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Il nuovo comma 2-quater dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue: “Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica” >>. Tra legislazione statale e regionale << La prima questione che si pone attiene alle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica. Al proposito, deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti e quindi – all’evidenza – alla materia dell’ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi dell’art. 117 della Costituzione) competenza esclusiva, e non concorrente con le Regioni, come è invece il caso, fra l’altro, delle regole relative alla dotazione della certificazione energetica. Alla luce di quanto sopra, pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale. In ogni caso, appare indispensabile effettuare un esame in profondità della legislazione regionale in materia >>. Autodichiarazione della Classe G << Si ricorda che il d.m. 26.6.’09 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) prevede che – per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto precedentemente all’8.10.’05 – il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica” del suo immobile, possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione (da trasmettere, in copia, alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione) in cui afferma che “l’edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti”. Lo stesso d.m. precisa che la relativa disciplina si applichi solo alle Regioni “che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri strumenti di certificazione energetica degli edifici in applicazione della direttiva 2002/ 91/CE e comunque sino alla data di entrata in vigore dei predetti strumenti regionali di certificazione energetica degli edifici” (ma sul punto si veda Cn febb. ’10). Una prima questione da esaminare è dunque se, in seguito alle nuove disposizioni, resti confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione in questione, che costituisce un’alternativa – in sede di trasferimento oneroso del bene – alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica. Alla domanda pare doversi dare risposta affermativa, posto che le nuove norme non intervengono in alcun modo su tale elemento. Ne consegue inoltre che, sia per i contratti di compravendita sia per quelli di locazione, le “informazioni” e la “documentazione” cui fa riferimento il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. del 192/’05 ben possono essere costituite – nei casi sopra evidenziati – dall’autodichiarazione in parola >>. Locazioni interessate all’ACE Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica – dice la stessa disposizione – “solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Si tratta dei seguenti casi: - immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo richiesto successivamente all’8.10.’05 - immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.’07; per “gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.’08; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.’09) - immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.’07, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche” degli stessi cespiti o dei loro impianti - immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.’07, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione” La questione della nullità del contratto << Un’altra questione che si pone è se la disposizione che prevede l’indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del conduttore e quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi. Ciò che pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto (sull’ipotesi della nullità si è espresso criticamente anche il Notariato, nel documento citato) >>. In conclusione Confedilizia ricorda che l’introduzione della nuova norma non prevede sanzioni per la violazione della stessa.

PLURALITA' DI MEDIATORI O PLURALITA' DI MEDIAZIONI ?

L’Articolo 1754 del codice civile afferma che “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. Il mediatore è colui che mette in relazione le parti per promuovere la conclusione di un affare. Quando tra le parti si sia creato un vincolo giuridico tale da permettere a ciascuna di esse di ottenere giudizialmente il soddisfacimento dell’interesse ad essa riferibile, nasce il diritto alla provvigione stabilito dall’articolo 1755 c.c.. Affinchè tale diritto sorga, non è necessario che il mediatore segua tutte le fasi della trattativa, essendo sufficiente che esso abbia provocato l’incontro della volontà delle parti e, vi sia un nesso causale tra la conclusione dell’affare e l’attività da esso svolta. Sul punto la Cassazione ha affermato che: In tema di mediazione, per aversi diritto alla provvigione non basta che l’affare sia stato concluso, ma, in forza dell’art. 1755 cod. civ., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore. L’accertamento sull’esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell’affare e l’attività svolta dal mediatore si riduce ad una questione di fatto rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in Cassazione, se informato ad esatti criteri logici e di diritto. (Cass. Sez. III, sent. n. 15880 del 06-07-2010) Quando è un unico mediatore ad agire, nulla quaestio, in quanto, in presenza di tutti i requisiti, alla conclusione dell’affare esso avrà diritto a pretendere il proprio compenso! Molto spesso, però, accade che uno stesso soggetto conferisca l’incarico di vendere a più agenzie e, quindi, che uno stesso potenziale acquirente si rivolga a più mediatori, che gli propongono il medesimo immobile. Supponiamo, altresì, che una prima trattativa intrapresa da un’agenzia si sia interrotta e riprenda a distanza di tempo, magari con l’intervento di un altro mediatore che riesca a far concludere l’affare tra le parti; in tale caso ci si trova di fronte ad una pluralità di mediatori o, dinanzi a molteplici tentate mediazioni, delle quali solo una andata a buon fine? Nella fattispecie a chi spetta la provvigione? L’articolo 1758 prevede che: “Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione” Quando questa norma è applicabile, ossia, quando l’attività svolta da più mediatori, consente loro di aver diritto ad una quota della provvigione? La Cassazione con una precedente pronuncia ebbe a chiarire cosa dovesse intendersi per pluralità di mediatori affermando che il diritto alla divisione della provvigione tra più soggetti che abbiano mediato sorge, a norma dell’art. 1758 cod. civ., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo. (Sez. II, sent. n. 8443 del 21-06-2000). Laddove, invece, la conclusione dell’affare sia avvenuta per effetto dell’intervento di una sola delle agenzie che hanno proposto l’immobile in vendita, il nesso di causalità potrà ravvisarsi solo in favore di questa e, pertanto, esclusivamente ad essa sarà dovuta la provvigione. Questo è quanto stabilito dalla Cassazione in una sentenza del 2010, secondo la quale: “ Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 cod. civ., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore. (Sez. III, sent. n. 16157 del 08-07-22010)