2012 COME USCIRE DALLO STALLO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Venditori: la responsabilità del realismo oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non-venditori. questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all''indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase "se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa". infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. i proprietari "venditori" invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. la reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i "10 anni per uscire dalla crisi" preconizzati dal cancelliere frau merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta e alla fine delle "vacche magre" nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo acquirenti: la responsabilità dell''opportunità che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l''hanno capito tutti, ma proprio tutti. questa è la fase storica in cui l''offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. l''acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l''immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un''offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica "casa perfetta", quella solo pregi e niente difetti. anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell''abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. compra casa chi sa cogliere il "qui e ora" e non si lascia sfuggire l''immobile giusto quando l''ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l''angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente centri studi: la responsabilità della verità troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: "sostanziale tenuta del mercato", "calano le compravendite ma i prezzi no", "lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l''angolo", "arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare". sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della "sciura maria" che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall''opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: "se questi negano l''evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male". ai centri studi va ricordato che questa è l''ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all'agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po'' esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po'' il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all''agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese la responsabilità dell'agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l''immobile dal mercato; ma questa è un''altra storia, e non ripetiamo quanto detto all''inizio di questo editoriale. analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell''acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l''offerta di mercato mai come oggi emerge l'importanza dell''agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d''acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare

MERCATO IMMOBILIARE NONOSTANTE LA CRISI C'É ANCORA FIDUCIA

Immobiliare.it, noto portale di annunci immobiliari, ha emesso una statistica sulla percezione che gli italiani hanno del momento riguardante il settore immobiliare, che pur con la crisi che imperversa vede ancora quasi la metà della popolazione riversare fiducia nel mattone. Tali dati, emessi in base ad una ricerca effettuata su circa 5000 utenti, non lasciano spazio a dubbi ed infatti il 45% del campione preso in esame si dice propenso all’acquisto di una casa. Di contro la platea dei venditori pernsano per il 70% che non sia un buon momento per vendere, viste anche le maggiori difficoltà che si riscontrano per l’ottenimento di un mutuo. Già perchè con le attuali quotazioni di mercato acquistare senza l’ausilio della banca è, per la quasi totalità di noi, solo una chimera. Tornando alla percezione della popolazione, e guardandandola con un’ottica di geolocalizzazione regionale, si può capire come alcune regioni siano molto più fiduciose di altre; il podio di tale classifica, che vede i più propensi all’acquisto e alla vendita, va assegnato nel primo caso rispettivamente all’Umbria, segue la Sardegna e il Friuli, mentre per quanto riguarda la vendita, prima sempre l’Umbria, che si conferma quindi in assoluto la più fiduciosa, segue la Calabria e la Sardegna. Infine sul sentimento riguardante l’andamento dei prezzi il 47% del campione pensa che siano destinati a scendere e solo il 17 che debbano ancora salire. Sta di fatto che anche questo settore, come tutti gli altri, non può essere esente da una crisi che sta vedendo attualmente il potere d’acquisto delle famiglie ridursi, i tassi d’interesse e i criteri di selezione delle banche inasprirsi e i nuovi interventi per lo sviluppo ancora tutti da varare.

PREVISIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE PER IL 2012

Il mercato immobiliare stagnante non lascia intravvedere uno spiraglio di risalita in questo nuovo anno. La perdita del potere di acquisto delle famiglie e la crisi del credito fanno calare la fiducia dei consumatori. Idealista.it traccia lo scenario delle previsioni sul mattone nel 2012. Il primo trimestre sarà difficile, ma verranno gettate le basi per una ripresa lenta ma costante a partire dall’ultima parte del prossimo anno. Idealista prevede un calo delle compravendite a due cifre, che consentirà la svolta proprio sul fronte dei prezzi che si adegueranno alle possibilità di spesa degli acquirenti. Il nuovo anno avvierà una lunga transizione che porterà a un reale miglioramento del mercato immobiliare solo nel 2015, quando potrebbe sbloccarsi l’emergenza sul fronte del credito. Sul fronte internet il 2012 sarà decisivo per il definitivo salto digitale degli operatori immobiliari. Ad essere facilitati saranno gli agenti più attrezzati, che hanno capito come rendere sempre disponibile la propria offerta qualificata di immobili e lavoreranno sul repricing.