martedì 12 febbraio 2013

Edilizia convenzionata, come vendere liberamente


Oggi è possibile rimuovere tutti i limiti previsti per la vendita e alla locazione di alloggi in edilizia convenzionata, stipulando con il Comune un atto di modifica della convenzione originaria, a fronte del pagamento di un corrispettivo aggiuntivo (art. 5 comma 4-bis del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito nella legge 12 luglio 2011, n. 106, che ha introdotto il comma 49-bis all'art. 31 della legge 448/1998). Inizialmente questo corrispettivo doveva essere determinato con decreto ministeriale, e ciò aveva ritardato l'applicazione della norma, ma in seguito la competenza a determinare il corrispettivo è stata attribuita direttamente ai singoli Comuni (art. 29, comma 16-undecies, del decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216, aggiunto dalla legge di conversione 24 febbraio 2012, n. 14).

Diversi Comuni hanno dunque già assunto delibere per consentire l'esercizio di questo diritto. Per esempio, il Comune di Pavia ha assunto la delibera n. 56/12 dell'11 dicembre 2012, anche grazie alla collaborazione del Consiglio Notarile di Pavia. Per gli alloggi di edilizia convenzionata presenti nel Comune di Pavia è dunque possibile procedere alla stipula della convenzione modificativa, che consente di vendere o di locare l'alloggio a qualsiasi persona e per qualsiasi prezzo, senza alcun limite.

Ricordiamo che per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà, una volta la legge prevedeva, a pena di nullità, il divieto di vendita per dieci anni, e successivamente la possibilità di alienare solo con autorizzazione regionale ai soggetti in possesso di determinati requisiti. In seguito, però, sono stati abrogati tutti i limiti legali alla vendita, con effetto dal 15 marzo 1992 (art. 23 della legge n° 179 del 1992, modificato dall’art. 3 della legge n° 85 del 1994). Gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà possono dunque essere venduti a chiunque, a qualsiasi prezzo, in qualsiasi momento, come ha espressamente riconosciuto anche la Corte di Cassazione (sentenza 10 novembre 2008, n. 26915). Occorre solo verificare che nella convenzione stipulata tra il Comune e il costruttore non siano stati introdotti limiti ulteriori rispetto a quelli legali.

Diverso è il discorso per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in diritto di superficie, perché per essi mancava una specifica disciplina legislativa. Le convenzioni di solito riproducevano i limiti legali previsti per l’assegnazione in proprietà, ma non tutti sono d'accordo a considerarle semplici ripetizioni delle norme di legge successivamente abrogate. In molti casi i Comuni hanno proposto ai proprietari degli alloggi di "trasformare" il diritto di superficie in piena proprietà, stipulando una nuova convenzione. Se ciò avviene, la successiva vendita degli alloggi è regolata dalle clausole contenute nella nuova convenzione. Anche in questo caso, naturalmente, gli eventuali limiti all'alienazione rappresentano semplici accordi contrattuali, che non possono mai determinare la nullità della vendita eventualmente stipulata in loro violazione, ma solo un risarcimento da parte del venditore nei confronti del Comune.